قواعد CRA الجديدة لتقليب العقارات قد تقع في ورطة التركات والتحويلات بين الأزواج
ماذا يعني هذا لك: إذا ورثت منزلاً أو قمت بتحويل عقار إلى زوجك، فقد تواجه فاتورة ضريبية ضخمة وغير متوقعة إذا قمت بالبيع خلال عام واحد. قد تقوم وكالة الإيرادات الكندية (CRA) بفرض ضرائب على أرباحك كـ "دخل تجاري" بدلاً من مكاسب رأسمالية. هذا يلغي خصومات الضرائب القياسية ويمكن أن يكلفك آلاف الدولارات الإضافية.
قامت CRA بوضع قواعد جديدة في عام 2023 لوقف تقليب المنازل. ومع ذلك، فإن هذه القواعد صارمة وتقع الآن في مواقف غير متوقعة للكنديين العاديين.
تنطبق القاعدة على أي عقار سكني تم بيعه خلال 12 شهراً من تاريخ الشراء. بموجب هذه القاعدة، يتم فرض ضرائب على 100% من الربح كدخل تجاري. تفقد القدرة على المطالبة بمعدل تضمين مكاسب رأسمالية البالغ 50%. كما تفقد بشكل عام الإعفاء الخاص بالسكن الرئيسي.
بينما كان الهدف هو استهداف المستثمرين، إلا أنه يلحق الضرر بالعائلات الثكلى والأزواج.
الفخ للمنازل الموروثة
عندما يتوفى صاحب المنزل، غالباً ما ينتقل عقاره إلى منفذ أو مستفيد. هذا هو المكان الذي تبدأ فيه المشكلة.
إذا ورثت منزلاً وقمت ببيعه خلال عام واحد من تاريخ الشراء الأصلي، فسيتم النظر إلى الربح تلقائياً على أنه دخل تجاري.
مثال: تخيل أن والدك اشترى منزلاً في 1 يونيو 2023. وتوفي في 1 سبتمبر 2023. أنت المنفذ. قمت ببيع المنزل في 1 فبراير 2024.
بسبب بيع المنزل خلال 12 شهراً من تاريخ شراء يونيو 2023، تنظر CRA إلى الربح على أنه دخل تجاري. لا يمكنك المطالبة بالإعفاء الخاص بالسكن الرئيسي لتلك السنة النهائية.
هذا صحيح حتى لو لم تشتري المنزل بنفسك. تنظر القاعدة إلى تاريخ استحواذ المالك السابق على المنزل.
المخاطر الخاصة بالتحويلات بين الأزواج
يكون تحويل المنزل إلى الزوج أو الشريك في إطار unions عادة معفى من الضرائب. ومع ذلك، فإن القواعد الجديدة تخلق مخاطر مستقبلية.
عندما تقوم بتحويل ملكية، عادة لا يتم إعادة تعيين "تاريخ الشراء". يظل كما هو عندما تم شراء المنزل لأول مرة.
إذا قام زوجك ببيع المنزل خلال عام واحد من ذلك التاريخ الأصلي، فيمكن فرض ضرائب على المكسب الكامل (من عندما تم شراء المنزل لأول مرة) كدخل تجاري. ينطبق هذا على تاريخ الربح الكامل للمنزل، وليس فقط الفترة التي كان فيها الزوج يملكها.
من يتأثر؟
- المنفذون ومديرو التركات: الأشخاص الذين يديرون بيع منزل لصالح تركة متوفى.
- المستفيدون: أي شخص يرث عقاراً، خاصة إذا لم يكن زوجاً مباشراً (على سبيل المثال، الأبناء، أبناء الأخوال، أبناء العمومة، أو الأصدقاء).
- الأزواج الجدد أو الشركاء في إطار unions: الأزواج الذين أضافوا زوجاً إلى صك ملكية المنزل أو قاموا بتحويل الملكية مؤخراً.
- مشتري المنازل مؤخراً: أي شخص اشترى منزلاً في العام الماضي ويحتاج إلى البيع بسبب تغيرات في الحياة (فقدان الوظيفة، الطلاق، أو مشاكل صحية).
ماذا يجب أن تفعل
إذا كنت تتعامل مع تركة أو تحويل عقاري، فاتخذ هذه الخطوات لحماية نفسك:
- انتظر إذا استطعت: إذا كان ذلك ممكناً، انتظر حتى تمر علامة الـ 12 شهراً من تاريخ الشراء قبل البيع.
- استشر محترفاً ضريبياً: لا تبع عقاراً موروثاً أو عقاراً تم تحويله من زوج دون التحدث إلى محاسب أولاً. تكلفة المشورة أقل بكثير من الضرائب الإضافية.
- وثق "حدث الحياة" الخاص بك: لدى CRA استثناء للمبيعات بسبب أحداث الحياة (الوفاة، العجز، الانفصال، الطلاق، أو طفل جديد). يجب عليك إثبات أن البيع كان ضرورياً.
- احتفظ بجميع السجلات: احفظ جميع الأوراق التي تظهر تاريخ الوفاة، وتاريخ حصولك على الملكية، وسبب البيع. ستحتاج إلى هذا لإثبات أنك مؤهل للحصول على إعفاء.
الخلاصة
قواعد تقليب العقارات الجديدة التابعة لـ CRA عدوانية. لا تفرق بين المستثمر المحترف والعائلة الثكلى التي تبيع تركة. إذا قمت ببيع منزل خلال 12 شهراً من الشراء، فإنك تخاطر بدفع ضريبة الأعمال الكاملة على الربح. احصل دائماً على مشورة ضريبية مهنية قبل بيع منزل موروث أو عقار تم تحويله من زوج.