L'ARC sévit contre les "flips" immobiliers à l'aide des données du MLS : Êtes-vous à risque ?

L'Agence du revenu du Canada (ARC) surveille de près le marché du logement. Si vous avez vendu une maison récemment, surtout à profit, vous courez un risque accru de faire l'objet d'une vérification. L'organisme utilise désormais les données des annonces immobilières (MLS) pour repérer les personnes qui effectuent des "flips" immobiliers et réclament des allégements fiscaux auxquels elles n'ont pas droit.

Si l'ARC décide que vous êtes un "constructeur" et non un propriétaire, vous pourriez devoir payer la TPS/TVH sur le prix de vente intégral. Cela peut entraîner des factures fiscales inattendues valant des dizaines de milliers de dollars.

Les chiffres : Une augmentation massive de l'application de la loi

L'ARC prend très au sérieux la lutte contre l'évasion fiscale dans le secteur de l'immobilier. En une seule année, l'organisme a réalisé 14 800 vérifications dans le secteur de l'immobilier. Ces vérifications ont permis de découvrir 849 millions de dollars en impôts impayés et en pénalités.

Ils obtiennent ces résultats en changeant leur méthode de repérage des cibles. Au lieu d'attendre simplement que vous produisiez votre déclaration, ils analysent les données publiques.

Comment l'ARC utilise les données du MLS contre vous

L'ARC analyse les annonces MLS à la recherche de "drapeaux rouges" suggérant qu'une propriété a été achetée pour être revendue, plutôt que pour être habitée. Ils recherchent :

• Formulation spécifique : Des termes comme "opportunité d'investissement", "état impeccable", ou le fait de mentionner qu'une maison a été "rénovée récemment" peuvent signaler à l'ARC que la maison a été améliorée pour la revente.
• Période de détention : Si vous avez acheté une maison et l'avez vendue très rapidement (vous l'avez "flippée"), l'ARC présume qu'il s'agit d'une transaction commerciale et non d'une résidence personnelle.
• Historique des rénovations : Des améliorations majeures juste après l'achat suggèrent une intention d'augmenter la valeur pour une vente rapide.

Le piège du "constructeur"

La partie la plus dangereuse de cette répression est la reclassification des vendeurs.

En vertu de la Loi sur la taxe d'accise, vous n'avez pas besoin d'être une entreprise de construction professionnelle pour être considéré comme un "constructeur". Il vous suffit d'avoir l'intention de revendre la propriété.

Si l'ARC examine votre annonce MLS et décide que vous avez agi en tant que constructeur :

1. Vous perdez l'exonération pour résidence principale : Vous ne pouvez pas garder le profit en franchise d'impôt.
2. Vous devez de la TPS/TVH : Vous devez payer la TPS de 5 % (ou la TVH de 13 %, selon votre province) sur le prix de vente intégral de la maison.

Par exemple, sur une vente de 700 000 $, cela représente une facture fiscale potentielle allant jusqu'à 91 000 $ (13 % de TVH) que vous n'aviez peut-être pas mise de côté.

Qui est touché ?

• Investisseurs immobiliers : Les personnes qui achètent des propriétés pour les rénover et les vendre.
• "Flippers" accidentels : Les personnes qui ont acheté une maison pour y vivre, l'ont rénovée et ont dû la vendre plus tôt que prévu en raison de changements de vie.
• Chalets et propriétés secondaires : Si vous avez déclaré un chalet comme résidence principale mais que l'annonce suggère qu'il s'agissait d'une location ou d'un investissement, vous êtes à risque.
• Utilisateurs des réseaux sociaux : Les vendeurs qui se vantent d'avoir "flippé" une maison sur Instagram ou TikTok. L'ARC utilise les réseaux sociaux comme preuve devant les tribunaux.

Ce que vous devriez faire

Si vous avez vendu une propriété récemment ou si vous prévoyez de le faire, prenez ces mesures pour vous protéger :

1. Vérifiez le libellé de votre annonce : Revoyez ce que votre agent immobilier a publié en ligne. L'annonce qualifiait-elle la maison d'"investissement" ? Mettait-elle en avant le potentiel de "flip" ? Cela peut être utilisé comme preuve d'une intention de revente.
2. Rassemblez des preuves de résidence : Si vous réclamez l'exonération pour résidence principale, vous devez prouver que vous y avez vécu. Conservez les factures de services publics, les dossiers de permis de conduire et les dossiers scolaires de vos enfants à cette adresse.
3. Documentez vos intentions : Si vous avez acheté une maison pour y vivre mais que vous l'avez vendue peu après, gardez des dossiers expliquant pourquoi vous l'avez vendue (par exemple, mutation professionnelle, agrandissement de la famille). Vous devez prouver que la vente était nécessaire et non une décision commerciale.
4. Soyez prudent sur les réseaux sociaux : Ne publiez pas au sujet de votre "flip" ou de votre "stratégie d'investissement" si vous prévoyez de déclarer la propriété comme votre résidence principale dans vos impôts.
5. Consultez un professionnel : Si vous avez une transaction immobilière complexe (rénovations majeures ou une courte période de propriété), parlez à un comptable en fiscalité avant de produire votre déclaration.

En résumé

L'ARC utilise la technologie pour combler l'écart fiscal dans l'immobilier. Elle ne se contente plus de regarder votre déclaration de revenus ; elle examine votre annonce MLS et vos réseaux sociaux.

Si vous traitez l'immobilier comme une entreprise, vous devez payer des impôts commerciaux. Si vous le considérez comme une maison, assurez-vous que votre documentation et votre annonce publique correspondent à votre récit. Le coût d'une erreur est tout simplement trop élevé pour être ignoré.