Nouvelles règles de l'ARC sur le « property flipping » : les pièges pour les successions et les transferts entre conjoints

Ce que cela signifie pour vous : Si vous héritez d'une maison ou transférez un bien à un conjoint, vous risquez de recevoir une facture fiscale massive et inattendue si vous vendez dans un délai d'un an. L'Agence du revenu du Canada (ARC) pourrait imposer votre profit comme un « revenu d'entreprise » plutôt qu'un gain en capital. Cela élimine les allégements fiscaux standard et pourrait vous coûter des milliers de dollars de plus.

L'ARC a introduit de nouvelles règles en 2023 pour stopper les « flippers » immobiliers. Cependant, ces règles sont strictes et prennent désormais au piège les Canadiens ordinaires dans des situations inattendues.

La règle s'applique à tout bien résidentiel vendu dans les 12 mois suivant son achat. En vertu de cette règle, 100 % du profit est imposé comme un revenu d'entreprise. Vous perdez la possibilité de réclamer le taux d'inclusion de 50 % pour les gains en capital. Vous perdez également généralement l'exonération pour résidence principale.

Bien que l'objectif soit de cibler les investisseurs, cela nuit aux familles endeuillées et aux conjoints.

Le piège pour les maisons héritées

Lorsqu'un propriétaire décède, son bien revient souvent à un exécuteur ou à un bénéficiaire. C'est ici que le problème commence.

Si vous héritez d'une maison et que vous la vendez dans l'année suivant la date d'achat originale, le profit est automatiquement considéré comme un revenu d'entreprise.

Exemple : Imaginons que votre père a acheté une maison le 1er juin 2023. Il est décédé le 1er septembre 2023. Vous êtes l'exécuteur. Vous vendez la maison le 1er février 2024.

Parce que la maison a été vendue dans les 12 mois suivant la date d'achat de juin 2023, l'ARC considère le profit comme un revenu d'entreprise. Vous ne pouvez pas réclamer l'exonération pour résidence principale pour cette dernière année.

C'est vrai même si vous n'avez pas acheté la maison vous-même. La règle se base sur la date à laquelle la maison a été acquise par le précédent propriétaire.

Le risque pour les transferts entre conjoints

Transférer une maison à un conjoint ou à un conjoint de fait est généralement exempté d'impôt. Cependant, les nouvelles règles créent un risque futur.

Lorsque vous transférez un titre, la « date d'achat » ne se réinitialise généralement pas. Elle reste la même que celle à laquelle la maison a été achetée pour la première fois.

Si votre conjoint vend la maison dans l'année suivant cette date originale, la totalité du gain (depuis l'achat initial de la maison) pourrait être imposée comme un revenu d'entreprise. Cela s'applique à l'historique complet des profits de la maison, et pas seulement à la période pendant laquelle le conjoint l'a possédée.

Qui est touché ?

1. Exécuteurs et administrateurs de succession : Les personnes qui gèrent la vente d'une maison pour une succession.
2. Bénéficiaires : Toute personne qui hérite d'un bien, particulièrement si elle n'est pas le conjoint direct (par exemple, enfants, neveux, nièces ou amis).
3. Nouveaux mariés ou conjoints de fait : Les couples qui ont ajouté un conjoint au titre de propriété d'une maison ou ont transféré la propriété récemment.
4. Acheteurs récents : Toute personne qui a acheté une maison au cours de la dernière année et qui doit vendre en raison de changements de vie (perte d'emploi, divorce ou problèmes de santé).

Ce que vous devriez faire

Si vous gérez une succession ou un transfert de propriété, suivez ces étapes pour vous protéger :

1. Attendez si vous le pouvez : Si possible, attendez que le délai de 12 mois à compter de la date d'achat soit écoulé avant de vendre.
2. Consultez un professionnel des impôts : Ne vendez pas un bien hérité ou issu d'un transfert conjoint sans avoir parlé à un comptable au préalable. Le coût des conseils est bien inférieur à celui de l'impôt supplémentaire.
3. Documentez votre « événement de vie » : L'ARC dispose d'une exception pour les ventes dues à des événements de vie (décès, invalidité, séparation, divorce ou naissance d'un enfant). Vous devez prouver que la vente était nécessaire.
4. Conservez tous les dossiers : Sauvegardez tous les documents indiquant la date du décès, la date où vous avez pris possession et la raison de la vente. Vous en aurez besoin pour prouver que vous avez droit à une exonération.

En résumé

Les nouvelles règles de l'ARC sur le « property flipping » sont agressives. Elles ne font pas la distinction entre un investisseur professionnel et une famille endeuillée vendant une succession. Si vous vendez une maison dans les 12 mois suivant son achat, vous risquez de payer l'impôt commercial intégral sur le profit. Obtenez toujours l'avis d'un expert en fiscalité avant de vendre une maison héritée ou un bien transféré par un conjoint.