Новые правила CRA касательно «перепродажи» недвижимости могут поставить в ловушку наследство и передачи супругам
Что это значит для вас: Если вы унаследовали дом или передали недвижимость супругу, вы можете столкнуться с огромным, неожиданным налоговым счетом при продаже в течение одного года. Налоговое управление Канады (CRA) может обложить вашу прибыль как «доход от бизнеса», а не как прирост капитала. Это лишает стандартных налоговых льгот и может стоить вам на тысячи долларов больше.
В 2023 году CRA внедрило новые правила для борьбы с «перепродажей» домов. Однако эти правила строги, и теперь они затрагивают обычных канадцев в неожиданных ситуациях.
Правило применяется к любой жилой недвижимости, проданной в течение 12 месяцев после покупки. В соответствии с этим правилом, 100% прибыли облагаются налогом как доход от бизнеса. Вы теряете возможность использовать ставку включения прироста капитала 50%. Вы также, как правило, теряете освобождение для основного места жительства (Principal Residence Exemption).
Хотя целью было воздействие на инвесторов, это вредит скорбящим семьям и супругам.
Ловушка для унаследованного жилья
Когда домовладелец умирает, его имущество часто переходит к исполнителю завещания или бенефициару. Именно здесь и начинается проблема.
Если вы унаследовали дом и продали его в течение одного года с даты первоначальной покупки, прибыль автоматически рассматривается как доход от бизнеса.
Пример: Представьте, что ваш отец купил дом 1 июня 2023 года. Он умер 1 сентября 2023 года. Вы являетесь исполнителем завещания. Вы продаете дом 1 февраля 2024 года.
Поскольку дом был продан в течение 12 месяцев с даты покупки в июне 2023 года, CRA рассматривает прибыль как доход от бизнеса. Вы не можете заявить освобождение для основного места жительства за последний год.
Это верно, даже если вы сами не покупали дом. Правило учитывает дату приобретения дома предыдущим владельцем.
Риск при передаче супругу
Передача дома супругу или партнеру по гражданскому браку обычно не облагается налогом. Однако новые правила создают риск на будущее.
При передаче права собственности «дата покупки» обычно не сбрасывается. Она остается такой же, как когда дом был куплен впервые.
Если ваш супруг продаст дом в течение одного года с той первоначальной даты, весь прирост (начиная с момента первой покупки дома) может быть обложен налогом как доход от бизнеса. Это применяется к полной истории прибыли дома, а не только к периоду владения супругом.
Кого это касается?
- Исполнители завещания и администраторы наследства: Люди, управляющие продажей дома умершего.
- Бенефициары: Любой, кто унаследовал недвижимость, особенно если он не является прямым супругом (например, дети, племянники, племянницы или друзья).
- Новобрачные или партнеры по гражданскому браку: Пары, которые добавили супруга в титул собственности на дом или недавно передали права владения.
- Недавние покупатели жилья: Любой, кто купил дом в прошлом году и вынужден продать его из-за жизненных обстоятельств (потеря работы, развод или проблемы со здоровьем).
Что следует сделать
Если вы имеете дело с наследством или передачей недвижимости, примите следующие меры, чтобы защитить себя:
- Подождите, если это возможно: Если есть возможность, подождите, пока не пройдет 12-месячный срок с даты покупки, прежде чем продавать.
- Проконсультируйтесь с налоговым специалистом: Не продавайте унаследованную недвижимость или недвижимость, полученную от супруга, не поговорив предварительно с бухгалтером. Стоимость совета намного ниже дополнительных налогов.
- Документируйте ваше «Жизненное событие»: В CRA есть исключение для продаж, вызванных жизненными событиями (смерть, инвалидность, разъезд, развод или рождение ребенка). Вы должны доказать, что продажа была необходимой.
- Сохраняйте все записи: Сохраняйте все документы, подтверждающие дату смерти, дату вступления в права собственности и причину продажи. Это вам понадобится для подтверждения права на освобождение.
Суть дела
Новые правила CRA касательно «перепродажи» недвижимости носят агрессивный характер. Они не делают различия между профессиональным инвестором и скорбящей семьей, продающей наследство. Если вы продаете дом в течение 12 месяцев после покупки, вы рискуете заплатить полный налог на прибыль как на доход от бизнеса. Всегда получайте профессиональную налоговую консультацию перед продажей унаследованного дома или недвижимости, полученной от супруга.