新的 CRA 房屋倒卖规则可能会困住遗产和配偶转移
这对您意味着什么： 如果您继承了房屋或将财产转移给配偶，并且在一年内出售，您可能会面临巨额的意外税单。加拿大税务局 (CRA) 可能会将您的利润作为“营业收入”而非资本利得征税。这将取消标准的税收优惠，并可能让您多花费数千加元。
CRA 在 2023 年出台了新规则以遏制房屋倒卖者。然而，这些规则非常严格，如今正让普通加拿大人陷入意想不到的困境。
该规则适用于购买后 12 个月 内出售的任何住宅物业。根据该规则，100% 的利润将作为营业收入征税。您将失去申请 50% 资本利得计入率的能力。通常情况下，您也会失去主要居所豁免权。
虽然该规则的目标是针对投资者，但它正在伤害悲痛的家庭和配偶。
继承房屋的陷阱
当房主去世时，其房产通常会交给遗嘱执行人或受益人。这就是问题所在。
如果您继承了房屋并在原购买日期后的一年内出售，利润将被自动视为营业收入。
示例： 假设您的父亲于 2023 年 6 月 1 日 购买了一所房子。他于 2023 年 9 月 1 日 去世。您是遗嘱执行人。您于 2024 年 2 月 1 日 卖掉了这所房子。
由于该房屋是在 2023 年 6 月购买日期后的 12 个月内出售的，CRA 将利润视为营业收入。您无法为最后一年申请主要居所豁免。
即使您不是自己购买的房子，情况也是如此。该规则关注的是前任业主获得房屋的日期。
配偶转移的风险
将房屋转移给配偶或普通法伴侣通常是免税的。然而，新规则带来了未来的风险。
当您转移产权时，“购买日期”通常不会重置。它保持与房屋最初购买时的日期一致。
如果您的配偶在该原始日期后的一年内出售房屋，全部收益（从房屋最初购买时算起）可能会作为营业收入征税。这适用于房屋的完整利润历史，而不仅仅是配偶拥有的期间。
谁会受到影响？
- 遗嘱执行人和遗产管理人： 为去世者的遗产管理房屋出售的人。
- 受益人： 继承房产的任何人，特别是如果他们不是直接配偶（例如，子女、侄子、侄女或朋友）。
- 新婚夫妇或普通法伴侣： 最近将配偶添加到房屋产权或转移所有权的夫妇。
- 近期购房者： 在过去一年内购买房屋且因生活变故（失业、离婚或健康问题）需要出售的人。
您应该怎么做
如果您正在处理遗产或财产转移，请采取以下步骤保护自己：
- 尽可能等待： 如果可能，请在购买日期满 12 个月之后再出售。
- 咨询税务专业人士： 在未先咨询会计师之前，不要出售继承的财产或配偶转移的财产。咨询费用远低于额外的税款。
- 记录您的“生活事件”： CRA 确实有针对因生活事件（死亡、残疾、分居、离婚或新生子女）而出售的豁免。您必须证明出售是必要的。
- 保留所有记录： 保存显示死亡日期、您获得所有权的日期以及出售原因的所有文件。您需要这些文件来证明您有资格获得豁免。
结论
CRA 的新房屋倒卖规则非常激进。它们不区分专业投资者和出售遗产的悲痛家庭。如果您在购买后 12 个月内出售房屋，您将面临对利润缴纳全额商业税的风险。在出售继承的房屋或从配偶处转移的财产之前，请务必寻求专业的税务建议。